Адвокатское объединение «Рябинин, Переверзев и Партнеры» собрало десять самых распространенных мифов, которые уже 15 лет владеют умами большинства владельцев земли, и противопоставила им простые оправданий

Мiф 1. Землі розкрадуть за низькою стартовою ціною.

Насправді ніхто землевласників не змушує продавати паї. Здавали в оренду — і здаватимуть далі. Проте ринок відреагує природним зростанням ставок, бо будуть збалансовані попит і пропозиція. Це однозначно на користь землевласників.

Приміром, для країн Центрально-Східної Європи показник річного зростання цін на землю протягом перших років після скасування мораторію становив в середньому 20%. У Румунії темпи зростання були удвічі вищими. Українські ґрунти та клімат кращі за румунські, тож можна лише уявити, якою буде тенденція ринку.

Міф 2. Землю скуплять іноземці, нам нічного не залишиться.

Жодна фінансова група не здатна акумулювати земельний фонд у таких масштабах, щоб створити бодай якусь загрозу національному суверенітету. У будь-якому разі, всі, хто ладний придбати землю, керуються українським законом.

Земельний банк ста найбільших агровиробників України в сукупності становить 6,5 млн га землі. Це лише п’ята частина орної землі країни.

Навіть якщо початкова ціна продажу буде встановлена на рівні нормативної грошової оцінки землі, вартість такої площі не перевищить 7 млрд дол. Такого обсягу вільної ліквідності ні в українських, ні в закордонних компаній нема. А це лише 20% доступного земельного фонду країни.

Більше того, цю землю мало придбати. Для її обробки потрібні мільярди доларів оборотного капіталу, багато техніки, добрив і пестицидів, висококваліфікованих кадрів та об’єктів інфраструктури — елеваторів, автошляхів, лабораторій. Отже, легко людей залякати, важче ці міфи втілити у життя.

Міф 3. Іноземці скуплять землю і вичавлять з неї всі соки.

Виснаження ґрунтів є наслідком екстенсивного ставлення з боку орендарів. Для них земля цінна доти, доки дає високі врожаї, а потім — хоч трава не рости.

Для власника земля — це спадковий ресурс, який годуватиме не одне покоління нащадків, якщо про неї дбати. По-споживацьки до такого ресурсу вони навряд чи будуть ставитися. Це як узяти машину в лізинг і придбати її у власність. Отже, йдеться саме про хазяйський підхід до землі, про передавання її у дбайливі руки.

Натомість мораторій не дає права компаніям, які готові вкладати кошти в ефективну меліорацію, прийти на ринок із своїми технологіями та активами.

Міф 4. Землевласники не здатні ефективно розпоряджатися землею.

Це те саме, що сказати: «Ви не здатні ефективно розпоряджатися власною квартирою, тому ми забороняємо вам її продавати». Позбавлення права розпоряджатися майном — кричуще порушення конституційних прав. Право володіння без права розпорядження землею — це дискримінація власників паїв.

Мораторій на продаж сільськогосподарських земель дискримінує 7 млн жителів України, які отримали наділи внаслідок приватизації 1990-х років. Чому громадяни мають змогу вільно продавати та купувати землю комерційного призначення, але не можуть здійснювати ті ж операції з сільськогосподарською землею?

Якщо власники паїв не готові ставати фермерами, то це їхнє право — продати наділ або здати його в оренду на ринкових умовах. Здати не колишньому колгоспу, приватизованому вчорашнім секретарем райкому, а будь-якому підприємцеві, який запропонує найкращі цінові умови, найкращу модель інфраструктурного розвитку.

Ніхто ж не боронить приватизувати житло, хоча чимало людей, які приватизували кімнати у гуртожитках або відомчі квартири, пропили їх чи продали за копійки в моменти скрути. Більшість же цих власників живуть у них або продали за вигідною ринковою вартістю та по-хазяйськи вклали гроші у бізнес.

Це життя, в основі якого — «природний відбір», а не державна регуляція.

Міф 5. Землю скуплять за копійки, селяни перетворяться на жебраків.

Селяни здають землю в оренду майже задарма. Середня ціна оренди гектара в Україні становить близько 900 грн на рік — сміх і сльози!

У сусідніх країнах вартість землі значно гіршої якості в кілька разів вища. Саме низькі орендні ставки як результат відсутності вільного обігу землі є причиною недоотримання селянами доходів, фактором зубожіння селян України.

У разі скасування мораторію частина власників зможе продати свої паї. В середньому це 4 га землі на особу. Ринкова вартість такого клаптика навіть за консервативними прогнозами становитиме щонайменше 100 тис грн.

Міф 6. Конкуренція простих землевласників з агрохолдингами безнадійна.

Як показує світовий досвід, великі агрокомпанії і дрібні фермери обіймають різні ніші на ринку, майже не вступаючи у пряму конкуренцію. Це так само, як гіпермаркети і продуктові ларьки просто під будинком чи офісом. Кожен забезпечує свій спектр споживачів та ситуативного попиту.

Різниця лише в тому, що агрокомпанії мають доступ до дешевого кредитування, а пайовики — ні. Бо саме мораторій стримує доступ до грошей під заставу землі.

Відсутність такого інструменту значно ускладнює розвиток малого та дрібного фермерства на селі. Цим охоче користуються великі агрокомпанії, за безцінь орендуючи в пайовиків їхні наділи. Отже, прямі наслідки мораторію — це монополізація ринку, усунення з нього простих землевласників.

Міф 7. Мораторій захищає права нащадків на успадкування землі.

Геть навпаки. Мораторій порушує права власності нащадків на успадковану землю, бо останні не можуть вільно нею розпоряджатися, маючи в арсеналі лише інструмент здавання паю в оренду. Ні продати, ні заставити землю та отримати кредит спадкоємець не може. Хіба це не обмеження прав нащадків?

Скасування мораторію захистить нащадків землевласників від зубожіння або потреби заробляти далеко від власної землі. Селяни в рідному селі могли б вести не лише аграрний бізнес, а й розвивати сферу послуг, торгівлю, туризм.

Для доброго «стартапу» потрібний мінімальний оборотний капітал, кредит. Доступних позик українські банки, на жаль, давно не дають. Земля ж могла би стати надійним заставним капіталом, який би дозволив учорашньому землевласнику почати на селі власний несільськогосподарський бізнес.

Бізнес в селі — це запобіжник від соціальної катастрофи. Це соціальні гарантії, робочі місця, інфраструктура, залучення інвестицій, розвиток самоуправління.

Розвиток підприємництва — нова національна ідея — здатний створити платформу не лише для економічного прогресу та заможності, а й справжньої демократії та інститутів громадянського суспільства. Демократія — це право на вільний вибір влади, а вільно обирати можуть лише заможні громадяни-власники.

Міф 8. Скасування мораторію позбавить фермерів стабільного доходу.

«Стабільний дохід» — це 900 грн з гектара на рік? Це у 16 разів менше мінімальної річної заробітної плати. Така сума абсолютно не відповідає реальній вартості української землі. Отже, скасування мораторію дозволить усунути спотворене ціноутворення та забезпечить встановлення ринкових цін.

У країнах Західної Європи вартість оренди гектара землі на рік коливається від 150 дол до 700 дол. Це дає фермерам не лише стабільний дохід, а й дозволяє обробляти землю високотехнологічними засобами. Як на цьому ролику з Нідерландів, де оренда орної землі коштує щонайменше 600 дол за га на рік.

Міф 9. Перш ніж продавати землю, треба здолати економічну кризу.

Це питання на зразок того, що первинне — курка чи яйце?

Економічна криза триватиме вічно, якщо не лібералізувати базові засади розвитку ринку — дати людям право заробляти. Політична нестабільність тут похідна від зубожіння населення. Чим бідніше населення, тим легше купити його голос, тим більше демагогів і крадіїв опиниться у владі. Так криза триватиме вічно.

Світова практика вказує, що саме скасування мораторію на продаж аграрних земель є драйвером інвестиційних вливань в економіку. За підрахунками експертів EasyBusiness, економічний ефект від створення вільного ринку землі становитиме в Україні щонайменше 30 млрд дол на наступні десять років.

Досвід східноєвропейських сусідів свідчить, що реформа ринку землі часто проводилася в період економічної кризи. Саме лібералізація ринків сприяла відновленню економіки, зростанню ВВП та приборканню інфляції.

Міф 10. Ринок землі стане тіньовим ринком.

Насправді корупція та тіньовий ринок є оборотною стороною монополізації. Тільки-но з монополій буде знятий «запобіжник», корупційна схема розсиплеться під тиском вільного ринку та конкуренції.

Сьогодні ціни на оренду державних земель штучно занижені. Зазвичай для отримання ділянок в оренду від держави агрохолдинги використовують «сірі» схеми за допомогою лобістів у владі. Такий спосіб простіший і вигідніший, бо він не вимагає вкладання коштів у розвиток ґрунтів та будівництво інфраструктури.

Апологети мораторію переконують, що без кадастрової карти почнеться суцільний «дерибан». При цьому попри проблеми з державним кадастром у країні давно функціонує ринок земель несільськогосподарського призначення. Так само, як і ринок аграрних земель, які виведені з-під дії мораторію.

Може, проблема в тому, що самі депутати парламенту, які часто є власниками землі, зацікавлені у непрозорості цього ринку та збереженні монополії?

* * *

У підсумку — страхи та міфи є наслідком багаторічного «промивання мізків» латифундистами, зацікавленими у відсутності прозорого ринку.

Збереження мораторію неправове й економічно недоцільне. Регуляція, яка на початку 2000-х років була запроваджена як тимчасовий захід, перетворилася на 15-річну епопею із спотворення поняття «право власності».

Обравши проєвропейський стратегічний вектор розвитку, Україна не може собі дозволити далі нехтувати фундаментальними принципами демократії. Повага до права власності громадян є одним із базових складників сучасного демократичного суспільства на рівні із свободою слова та громадянського вибору.